Tout propriétaire foncier rêve de pouvoir construire sur son terrain. Malheureusement, certains terrains sont classés comme inconstructibles, ce qui limite grandement les possibilités d’aménagement et de construction. Néanmoins, il existe des solutions pour tenter de rendre un terrain inconstructible constructible. Découvrez dans cet article les différentes étapes à suivre et les démarches à effectuer pour mener à bien ce projet.
Identifier la cause de l’inconstructibilité du terrain
Avant de vous lancer dans la transformation d’un terrain inconstructible, il est essentiel de comprendre pourquoi ce dernier a été classifié ainsi. Plusieurs raisons peuvent être à l’origine de cette situation :
- Le Plan Local d’Urbanisme (PLU) : le terrain est situé dans une zone où la construction est interdite ou limitée par le PLU de la commune;
- Les servitudes d’utilité publique : le terrain est soumis à des contraintes spécifiques liées à la protection de l’environnement, au patrimoine, aux risques naturels ou technologiques;
- La viabilité du terrain : le terrain n’est pas desservi par les réseaux nécessaires à la construction (eau, électricité, assainissement);
- La topographie et la géologie du terrain : le terrain présente des caractéristiques (pente, sol instable) rendant la construction difficile ou dangereuse.
Une fois la cause de l’inconstructibilité identifiée, il est alors possible d’envisager les solutions adéquates pour tenter de rendre le terrain constructible. Sinon, bien qu’il soit plus cher, il vous est toujours possible de chercher un terrain constructible
Faire évoluer le Plan Local d’Urbanisme
Demande de modification du PLU
Si le terrain est inconstructible en raison des règles du PLU, il est possible de demander une modification de ce dernier auprès de la commune. Cette démarche nécessite de montrer que le projet de construction est conforme aux orientations d’aménagement et de développement durable définies par la commune. Il est également nécessaire de respecter les règles de protection de l’environnement et du patrimoine, ainsi que les contraintes liées aux risques naturels et technologiques.
Demande de permis de construire valant division foncière
Dans certains cas, il est envisageable de demander un permis de construire valant division foncière. Ce type de permis permet de diviser un terrain inconstructible en plusieurs parcelles, dont certaines pourront être constructibles si elles respectent les règles du PLU. Cette solution peut être intéressante lorsque la taille du terrain est importante et que seules certaines parties sont soumises à des contraintes d’urbanisme.
Lever les servitudes d’utilité publique
Pour les terrains soumis à des servitudes d’utilité publique, il est nécessaire de mener des études spécifiques et de réaliser des travaux pour lever ces contraintes. Par exemple :
- Protection de l’environnement : mise en place de mesures compensatoires (plantations, création de zones humides) pour préserver la biodiversité;
- Patrimoine : respect des règles architecturales et paysagères imposées par les bâtiments de France;
- Risques naturels et technologiques : réalisation d’études de sol et de travaux spécifiques (drainage, consolidation du sol) pour minimiser les risques.
Ces démarches doivent être réalisées en étroite collaboration avec les services compétents (Direction départementale des territoires, Architecte des Bâtiments de France, etc.).
Viabiliser le terrain
Si le terrain est inconstructible en raison de son absence de viabilité, il faut alors entreprendre des travaux pour le raccorder aux différents réseaux nécessaires à la construction :
- Eau potable : raccordement au réseau communal ou réalisation d’un forage;
- Électricité : raccordement au réseau électrique, installation d’une source d’énergie renouvelable;
- Assainissement : raccordement au réseau communal ou installation d’un système d’assainissement autonome;
- Voirie : création d’un accès routier conforme aux normes en vigueur.
Ces travaux peuvent représenter un coût important, il est donc essentiel de bien les budgétiser et de vérifier leur faisabilité avant d’entamer la transformation du terrain inconstructible en constructible.
Adapter le projet de construction aux contraintes du terrain
Dans certains cas, il est préférable d’adapter le projet de construction aux contraintes du terrain plutôt que de chercher à rendre ce dernier entièrement constructible. Par exemple :
- Construction sur pilotis : pour les terrains présentant une pente importante ou un sol instable;
- Construction modulaire : pour les terrains soumis à des contraintes d’urbanisme spécifiques;
- Construction bioclimatique : pour les terrains situés dans des zones protégées ou soumises à des règles environnementales strictes.
Ces solutions permettent de réaliser un projet de construction respectueux des règles d’urbanisme et de l’environnement, tout en tirant parti des caractéristiques du terrain.
En conclusion, Acheter un terrain inconstructible peut sembler contre-intuitif par rapport à l’achat d’un terrain constructible, mais il existe des situations où cela pourrait avoir du sens (prix d’acquisition, investissement futur, etc.). Parmi les solutions envisageable, il est possible de transformer un terrain inconstructible en constructible. seulement, c’est un processus complexe qui nécessite des démarches administratives, techniques et financières importantes. Il est donc recommandé de se faire accompagner par des professionnels (architecte, géomètre-expert, bureaux d’études) pour mener à bien ce projet.
